어제 발표된 9.7 부동산 대책을 보며 문득 내 집 마련의 꿈이 또 한 번 멀어지는 건 아닌지 걱정이 앞섰습니다. 2030년까지 수도권에 135만 호를 공급하겠다는 정부의 계획과 동시에 대출 규제는 더욱 강화되었으니까요.
하지만 이번 대책은 이전과는 다른 특별함이 있습니다. 공급 계획을 '인허가' 기준이 아닌 '착공' 기준으로 관리하겠다는 것입니다. 그동안 수많은 공급 대책들이 실효성에 대한 의문을 받았던 것을 생각하면, 상당히 의미 있는 변화라고 할 수 있겠습니다.
이번 9.7 대책의 핵심은 무엇인가?
이번 대책의 가장 큰 특징은 '공공 주도의 대규모 주택 공급'입니다. 정부는 2030년까지 매년 27만 가구씩, 총 135만 가구를 수도권에 공급하겠다고 발표했습니다. 이는 최근 3년 평균 대비 1.7배 증가한 규모로, 매년 1기 신도시 규모의 주택이 새로 만들어진다는 의미입니다.
특히 주목할 점은 LH의 역할 변화입니다. 지금까지 택지를 조성한 후 민간에 매각하던 방식에서 벗어나, LH가 직접 주택 사업을 시행하는 구조로 바뀝니다. 이를 통해 시장 상황에 민감하게 반응하는 민간과 달리 안정적인 공급이 가능할 것으로 정부는 기대하고 있습니다.
대출 규제는 어떻게 강화되었나?
공급 확대와 함께 대출 규제도 한층 강화되었습니다. 가장 눈에 띄는 변화는 규제지역 LTV의 추가 강화입니다. 강남 3구와 용산구 등 규제지역의 무주택자 LTV가 기존 50%에서 40%로 낮아졌습니다. 10억 원 아파트를 사려면 자기자금이 6억 원이나 필요해진 셈입니다.
또한 1주택자의 전세대출 한도도 일원화되어 2억 원으로 제한됩니다. 기존에는 보증기관별로 SGI 3억 원, HF 2억 2천만 원, HUG 2억 원까지 가능했는데, 이제는 주택 소재지와 관계없이 일괄적으로 2억 원만 가능합니다. 특히 주택매매·임대사업자의 주담대는 완전히 차단되어 투기 수요를 원천 봉쇄하겠다는 정부 의지가 명확히 드러났습니다.
부동산 시장 감시도 대폭 강화
이번 대책에서 특히 주목할 점은 부동산감독원(가칭) 신설 계획입니다. 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청, 금융감독원 등이 참여하는 범부처 조직으로, 부동산 범죄에 대한 조사와 수사 기능을 담당하게 됩니다.
또한 기획부동산이나 허위매물 등에 대한 처벌 근거도 새롭게 마련됩니다. 주택 매매계약 신고 시 계약서와 계약금 입금 증빙자료 제출을 의무화하여 거래의 투명성을 높이고, 고가주택 신고가 거래나 법인자금 유용 의심거래에 대해서는 세무조사를 강화하기로 했습니다.
도심 내 주택 공급은 어떻게 늘어나나?
정부는 수도권 외곽뿐만 아니라 도심 내 주택 공급 확대에도 주력하고 있습니다. 서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 경과한 노후 영구임대주택을 전면 재건축하여 2만 3천 가구를 공급할 계획입니다. 서울 도봉구 성대야구장, 서초구 한국교육개발원, 송파구 위례업무용지 등 현재 사용되지 않는 부지도 적극 활용합니다.
재개발·재건축 등 정비사업도 활성화됩니다. 현재 역세권에서만 적용되던 용적률 1.4배 완화 규정을 저층 주택 위주 지역까지 확대하고, 1기 신도시 정비사업 방식도 공모방식에서 주민 직접 제안 방식으로 전환하여 속도를 높입니다. 이를 통해 수도권에 6만 3천 가구를 추가 공급하겠다는 계획입니다.
민간 공급 환경 개선책은?
공공 주도 공급과 함께 민간 공급 환경 개선도 병행됩니다. 주택 건설사업에서 통합 심의를 통해 인허가 기간을 단축하고, 건설사업에 부담이 되는 기반시설 기부채납 부담률의 상한선을 새롭게 규정할 예정입니다. 학교용지 기부채납 부담 완화는 특히 민간 건설사들에게 큰 도움이 될 것으로 보입니다.
건설보증 규모도 향후 5년간 연 100조 원까지 확대됩니다. 또한 오피스텔과 도시형 생활주택을 매입하여 신축매입임대 14만 호를 공급하고, 공실 상가와 업무시설도 리모델링해 임대주택으로 전환하는 등 다양한 방식의 주택 공급을 추진합니다.
토지거래허가구역 지정 권한도 확대
투기 억제를 위한 제도적 장치도 강화됩니다. 기존에는 동일 시·도 내 토지거래허가구역 지정이 공공개발사업에만 한정되었는데, 앞으로는 국토교통부 장관이 직접 지정할 수 있도록 관련 법령을 개정할 예정입니다. 주택 시장 과열 우려가 있을 때 신속하게 대응할 수 있는 체계를 마련하는 것입니다.
또한 AI를 활용한 불법행위 정황 분석 시스템도 도입됩니다. 인공지능 기술로 불법행위 패턴을 분석해 선제적으로 선별하고, 관계 기관 간 정례 협의회를 구성하여 부동산 범죄에 대한 공조 체계를 더욱 견고히 만들어갈 계획입니다.
9.7 부동산 대책에 대한 나의 소소한 생각
이번 9.7 대책을 보며 정부의 의지만큼은 확실하다는 생각이 듭니다. 공급과 규제라는 두 마리 토끼를 동시에 잡으려는 접근 방식이 균형 잡혀 보이고, 특히 '착공' 기준으로 관리하겠다는 점에서 이전 대책들과 차별화되는 모습을 보여줍니다. 하지만 동시에 실수요자들에게는 대출 문턱이 더욱 높아진 것도 사실입니다. 진정한 성공의 열쇠는 약속한 공급 물량을 적기에 공급하는 실행력에 달려 있다고 생각합니다. 호미로 막을 걸 가래로도 못 막는 상황이 되지 않기를 바라며, 국민들의 주거 안정이 하루빨리 실현되기를 희망합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 9.7 부동산 대책은 언제부터 시행되나요?
A. 대부분의 대출 규제는 9월 8일부터 즉시 시행됩니다. 규제지역 LTV 40% 강화, 전세대출 한도 2억 원 제한 등이 바로 적용되고, 주택공급 계획은 2026년부터 본격 추진됩니다.
Q. 수도권 135만 호 공급 계획은 실현 가능한가요?
A. 정부는 LH 직접 시행, 도심 재개발 활성화, 민간 공급 환경 개선 등을 통해 달성하겠다고 밝혔습니다. 다만 과거 공급 대책의 시행률이 55.5%에 불과했던 점을 고려할 때 강력한 실행력이 관건이 될 것으로 보입니다.
Q. 규제지역 LTV가 40%로 강화되면 내 집 마련이 더 어려워지나요?
A. 강남 3구와 용산구에서는 자기자금 부담이 크게 늘어납니다. 10억 원 아파트 기준으로 6억 원의 자기자금이 필요하죠. 하지만 정부는 공급 확대를 통해 중장기적으로 집값 안정을 이루겠다는 계획입니다.
Q. 부동산감독원 신설로 무엇이 달라지나요?
A. 기획부동산, 허위매물, 불법 거래 등에 대한 조사와 수사 기능이 대폭 강화됩니다. 국토교통부, 금융위, 국세청, 경찰청, 금감원이 참여하는 범부처 조직으로 부동산 범죄에 대한 종합적 대응이 가능해집니다.
Q. 전세대출 한도 2억 원 제한은 모든 지역에 적용되나요?
A. 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도가 주택 소재지와 관계없이 2억 원으로 일원화됩니다. 기존에는 보증기관별로 다르게 적용되었지만, 이제는 통일된 기준으로 관리됩니다.
Q. 6.27 대책과 9.7 대책의 차이점은 무엇인가요?
A. 6.27 대책이 대출 규제 중심의 수요 억제책이었다면, 9.7 대책은 공급 확대와 규제 강화를 병행하는 종합 대책입니다. 특히 135만 호 공급 계획과 부동산감독원 신설 등이 새롭게 추가되었습니다.
참고 자료
- https://www.sedaily.com/NewsView/2GXT5YJFNV
- https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202509070091
- https://www.g-enews.com/article/Real-Estate/2025/09/2025090715254872ac06cade6e_1
- https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1008246758&plink=RSSLINK&cooper=GSTAND
- https://www.dailian.co.kr/news/view/1545527
- https://www.fsc.go.kr/no010101/84824
- https://www.hankyung.com/article/2025090781851
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